Mar 31 2017

El error en la interpretación de la ley 65 cubana perjudica a herederos

Error en la interpretación de la Ley 65 CubaExiste un error en la interpretación de la ley 65 cubana por parte de algunos entes relacionados con la aplicación de su normativa. Cuando una vivienda queda vacía por fallecimiento de su propietario y único ocupante se aplica el artículo 79 de la referida Ley de la Vivienda.

Es con ese artículo 79 donde existe un error de interpretación de la ley. Su contenido se refiere a la herencia intestada pero tratan de aplicarlo a otros artículos relacionados con la testada.


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El artículo 79 de la Ley 65, dice que cuando fallece el propietario de una vivienda sin otorgar testamento y esta queda libre de ocupantes son de aplicación las reglas que señala. Los herederos deberán acreditar esa condición a la Dirección Municipal de la Vivienda antes del término de un año, contado a partir del fallecimiento del propietario. Transcurrido ese año sin acreditar su condición, la vivienda pasará al Estado, sin perjuicio del derecho de los herederos a recibir el importe de su precio legal.

Hay que aclarar que el precio legal en Cuba de una vivienda está bien lejos de su precio real en el mercado cubano inmobiliario. Una vivienda valorada en 8000.00 CUP por el Estado tiene un valor en sitios de compra-venta de inmuebles de 1,250,000.00 CUP. Si, un millón doscientos cincuenta mil pesos cubanos, para que se lea, no existe error. Es cierto que la vivienda el Estado la vende, mediante el Banco, por ese mismo precio que valora, pero los particulares no.

Si se le va a impedir a un heredero adquirir un bien, el que sea, y en el mercado tiene otro valor, pues es ese el valor que se le debe exigir pagar a los que al final lo obtengan. Digo esto porque esos favorecidos por la ley 65, que despoja a los herederos instituidos del bien inmueble, pueden vender al precio del mercado y no al que se dice como legal. Cómo verá eso un familiar al que el occiso causante, como acto de última voluntad, quiso dejar su vivienda. Sobran los comentarios. 

El error en la interpretación de la ley 65 puede perjudicar a herederos testamentarios

La condición, referida al término de un año, se presta a un error en la interpretación de la ley cuando algunos dicen, letrados incluidos, que hasta cuando existe testamento es válido ese año se dice demostrar ante las autoridades que es heredero del bien inmueble.

El encabezado del artículo lo expresa bien claro, se refiere a la sucesión intestada, “sin haber otorgado testamento el propietario”, nombrando a alguien heredero de su bien inmueble, por lo que no puede ser aplicado cuando existe tal institución. Eso es cosa del artículo 76 y sus dos incisos condicionantes no obstante no estar sujeto a término ni a condición la institución de heredero como lo plantea el artículo 481 del Código Civil.

Está la pregunta entonces sobre cómo queda el status de la vivienda durante ese año.

La Ley de Procedimiento Civil Administrativo Laboral y Económico (LPCALE), dice en su Libro Cuarto sobre el Proceso Sucesorio, que deben ser realizadas diligencias preventivas relacionadas a ese proceso siempre que ocurra el fallecimiento de una persona y se conozca que deje bienes. El Acuerdo 362 de 1.7.74 del Consejo de Gobierno del Tribunal Supremo Popular, indica que cuando la vivienda queda deshabitada al fallecer su propietario, el CDR está obligado a informarlo al Tribunal Municipal Popular.

Esas diligencias preventivas se inician de oficio como lo pide el artículo 528 de la LPCALE. El tribunal nombra entonces un gestor- depositario para que cuide del inmueble durante el año que marca la prescripción o hasta que se abra el caudal hereditario a nombre de algún heredero y este se adjudique la propiedad del inmueble.

Marca la ley entonces un plazo de 90 días, después de adoptadas las diligencias preventivas, plazo en el cual, de no haberse promovido el proceso sucesorio, remite a la Dirección Municipal de la Vivienda lo relacionado con el inmueble.

Es decir, que al menos han pasado más de tres meses desde el fallecimiento del propietario de la vivienda dejada sin ocupantes legales. Y digo legales porque la vivienda puede ser objeto de una ocupación ilegal por parte de cualquiera que se crea con derecho aún estando en el registro de dirección pero sin residirla durante los plazos que pide la Ley 65 para que no sea un ocupante ilegal.

Luego de ese plazo, de más de 90 días, la Dirección Municipal de la Vivienda debe mantener al gestor-depositario en espera del año que marca su propia ley para que los posibles herederos de sucesión intestada le acrediten su condición.

Otra cosa es lo que dice el propio texto cuando marca la prescripción de un año a partir de la fecha del fallecimiento y no del conocimiento del derecho como heredero.

Pero, cómo se enteran las personas de que un familiar falleció dejando, en este caso, una vivienda que puede ser adquirida como herencia. Los tribunales, de oficio, deben emplazar a los que resulten posibles herederos. Es la única forma de que alguien que no tenía vínculos pueda enterarse. Ese heredero, si está en Guantánamo y el causante fallece en el Cabo de San Antonio, Pinar del Río, dejando allí una vivienda de su propiedad y deshabitada, no se enterará jamás de tal cosa si no llevaba una relación de habitual comunicación, como sucede muy a menudo. Se entera al año, llega al año y un día del fallecimiento a Pinar del Río sin derecho alguno al inmueble.

Dice el Código Civil de Cuba en su artículo 120.1 que el término de prescripción se cuenta desde que la acción pudo ser ejercitada.

Entonces, para que se cumpla la condición de un año para poder reclamar como herencia bienes inmuebles deshabitados, los herederos deben tener conocimiento de tal hecho. Y ese hecho debe ser comunicado y emplazados los mismos para reclamar o rechazar o dejar simplemente que se extinga el derecho sobre la vivienda, no a su valor, por el simple paso del tiempo.

No obstante, el heredero instituido no puede ser propietario de otra vivienda urbana o rural, pero sí de otra reconocida como casa de descanso.  Además, la vivienda debe quedar deshabitada, sin ocupante alguno. Si al fallecer el propietario queda alguien que convivió con este durante el plazo que pide la ley, sea familiar o no, el heredero instituido no se puede adjudicar la propiedad del inmueble, solo su precio legal.

Lo que se debe tener claro es que el artículo 79 de la ley 65 no puede ser aplicado, en ninguna forma, sobre el heredero instituido por testamento. El artículo 76 de la ley 65 es el aplicable a la herencia testada para adjudicarse una vivienda en Cuba.

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