Mar 17 2010

Mantenimiento y Reparación en Arrendamientos Urbanos para España

reparación en arrendamientos urbanosEl pago del mantenimiento o la reparación en arrendamientos urbanos en España estará a cargo de arrendador o arrendatario. Eso es así según sea el caso en tiempo y magnitud de la reparación o mantenimiento.

Quiere decir que la reparación en arrendamientos urbanos en España depende del uso del arrendamiento. También el mantenimiento y reparación en arrendamientos urbanos se vincula a la magnitud o cantidad de esas acciones. Son reglas que marca la ley y la lógica más elemental pero que debe quedar todo muy claro en los contratos.


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Un contrato de arrendamiento urbano donde quede bien claro cómo se realizarán los mantenimientos y las reparaciones por roturas y por quién, ayudará a evitar problemas al respecto.

A quién corresponde la reparación en arrendamientos urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) dice, en relación a los gastos generales y de servicios individuales, que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de ser individualizados y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, es decir, del inquilino.

Es un acto de acuerdo de voluntades, es decir, son cosas que se pactan entre el casero y el inquilino, arrendador y arrendatario respectivamente. En el contrato debe quedar claro cómo se asumirán estos gastos, cuál de los dos asumirá los relativos a:

  • Adecuado sostenimiento del inmueble (léase mantenimiento, pintura, salideros, tupiciones, etc.).
  • Sus servicios (comunales, contratación de: electricidad, agua, gas, teléfono, etc.).
  • Tributos (sobre todo el IBI).
  • Y todas las cargas y responsabilidades que no se puedan individualizar.

Lo que no pueda determinarse con claridad a quien corresponde su obligación y que sean parte de la vivienda arrendada o a los accesorios de esta, debe quedar asentado y descrito en el contrato quién y cómo lo hará.

Las cargas susceptibles de individualización son aquellas cosas fungibles, que pueden ser gastadas, consumidas por el uso como la electricidad, el agua, la cuenta del teléfono. Todo aquello que el inquilino consume para bien propio y que en nada participa el arrendador.

Al final se dice  …sean a cargo del arrendatario…  pero se refiere solo a lo no consumible.

Esos gastos y cargas son los que se pueden pactar, no es que obligatoriamente debe de ser el arrendatario quien lo tenga que asumir.

Se da, como dice el preámbulo de la LAU, el derecho a los arrendadores de poder imputar al arrendatario el IBI, los gastos de conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros (que no sean individualizables).

Se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y en el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada. En estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios.

El preámbulo solo es un comentario a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La Ley dice bien claro que las partes podrán pactar esos gastos, no dice que el arrendatario o inquilino deberá asumir. Lo que se da es el derecho al dueño que pueda proponer sea el inquilino quien pague y él de buena fe lo asuma y firme en el contrato.

Para el caso de los gastos individuales el artículo 20 especifica en su apartado 3 y 4.

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.

El artículo 17.4 de la LAU dice: El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En el artículo 21.1 se obliga al arrendador a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Por otra parte, el propio artículo 21 en su apartado 3, obliga al arrendatario a poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.

En todo momento, y previa comunicación al arrendador, el inquilino podrá realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador o dueño del inmueble.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario o inquilino.

¿Cuáles son las pequeñas roturas en arrendamientos urbanos que correrán a cargo del arrendatario o inquilino?

La rotura de una cerradura o picaporte y la bisagra de una puerta por solo citar dos ejemplos, dependerá del tiempo de uso. Imposible exigir el pago por la rotura de una cerradura debido al desgaste sin haber estado el inquilino el tiempo prudencial para ello.

El deterioro de la pintura en paredes y techos también es un mantenimiento debido al tiempo y otras condiciones como puede ser la humedad. No se puede exigir cargos por pintura a un inquilino que solo lleva tres meses en un inmueble y se le entregó sin mantenimiento.

La acumulación de sales en los calentadores de uso individual luego de un tiempo prudencial en alquiler sí puede ser imputable al inquilino.

La Tupición en baños cuando se limita al recinto alquilado y no provenga de otros. Si el alquiler es en un tercer piso, sin otro encima, y hay tupición solo en este, muy bien se le puede cargar. Si la tupición es en un apartamento de la planta baja se hace difícil conocer el origen de la tupición porque puede haber bajado y obstruido todo el conducto común a los niveles superiores.

Se hace difícil y bien puede ser cargado a todos los apartamentos que usan ese desague, pero debería estar en el contrato. Los edificios de apartamentos tienen sus reglamentaciones donde estas cosas están contenidas.

Todo lo anterior es para un tiempo prudencial en alquiler pues en el caso del calentador este no deberá crear sales en 15 días viviendo en alquiler, eso viene de antes, por lo que en ese caso corresponderá al arrendador su reparación o sustitución.

Es un buena opción que el arrendador dé fe en el mismo contrato de que todo está en perfecto estado además de remitir al registro de mantenimiento del inmueble que debería estar junto a su cédula de habitabilidad, con la fecha de puesta en servicio de cada cosa y los mantenimientos realizados.

Eso evitaría futuros problemas sobre “desgastes por el uso” o roturas por “mala manipulación“. El inquilino o arrendatario deberá entonces revisar con detalle, cada cosa, para que no le pasen “gato por liebre”.

Si consta la fecha del último mantenimiento y la recomendación de su durabilidad, o el de su puesta en servicio, entonces se despejarían muchos problemas.

Si por esto nos guiamos podemos decir que el tubo de pantalla de un viejo televisor de rayos catódicos se desgasta por el uso ordinario. Pero eso ya no es una pequeña reparación, es la sustitución de un mueble.

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92 comentarios

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    • maria on julio 18, 2017 at 5:20 pm

    Hola tengo alquilada la casa de mis padres y me gustaría saber quiénpaga la lavadoraen caso de que tenga que ser sustituida? gracias

    1. Hola María.

      Lea el articulo del blog Quién paga el aire acondicionado roto en alquiler que es lo mismo para una lavadora u otro electrodoméstico en alquiler.

      Saludos

    • Pere Costa on junio 20, 2017 at 9:51 am

    Tengo un piso alquilado con mobiliario desde hace 14 años. El inquilino me indica que después de tantos años la nevera ha dejado de funcionar. Yo le indico que ella es responsable del mantenimiento del mobiliario y en este caso debe reponer la nevera por una similar. Estoy en lo correcto.
    Pere Costa

    1. Hola Pere Costa.

      Como bien dice, el casero debe reponer la nevera además que un electrodoméstico en alquiler con 14 años de uso ya viola la normativa europea.

      En arrendamientos urbanos y rústicos se exige que esos equipos deben ser modernizados para el ahorro de energía.

      Además, con ese uso ya pide a gritos ser sustituido. Si no lo hace, está en la obligación de descontar su valor de la renta pues en el contrato se incluye ese bien como parte arrendada.

      Usted puede comprar una nevera nueva y que el arrendador se lo descuente de la renta mensual si llegan a ese acuerdo.

      Para la sustitución o reposición de un electrodoméstico con 14 años de uso no hay discusión, es una causa perdida por parte del dueño arrendador del inmueble.

      Saludos

  1. Cumplo dos meses de renta, a mediados de noviembre.
    El piso de la cocina (metro y medio cuadrado), se levantó por tener aire adentro, y le comentamos. Sólo que insiste en que si no se me cayó algo, y que consultó con albañil y éste le dijo que era por excesivo peso.
    Lo cual no es posible, ya que solo caminamos por ahi, es un pasillo. Me dice que en lo que lo reparan, que salte ese tramo, para que no se rompan los azulejos a lo cual le dije que lo intentaria, pero que no es posible siempre por mi seguridad ya que es la cocina y podria resbalarme

    Sé muy bien que los azulejos no se rompen con el peso de los muebles/electrodomesticos, si están estáticos, y que mucho menos se inflan los azulejos por caerse algo (al contrario, en todo caso se romperian, ya que la presión ejercida al inflarse es de abajo hacia arriba, y al caerse algo, es de arriba hacia abajo). Siento como si quiere que tenga miedo de hasta mover mis macetas (que pesan 15-20kg) u cualquier otro mueble. Lo que ocurrió en realidad es que está mal colocado el azulajo, por el pegamento, los trabajadores en su momento (no sé hace cuantos años), no distribuyeron bien el pegamento y quedaron burbujas de aire, que con los cambios de clima/temperatura, hace que se expanda y se levanten los azulejos.
    Y siento que quiere adjudicarme la culpa, o manipular, que sienta miedo, o controlar, cuando he cuidado muy bien la casa, siempre limpia. Aún no menciona que ella pagara la reparación, pero no me me haria justo que yo pague algun porcentaje, ya que ésta reparacion considero es por deterioro de uso por tiempo y mal trabajo realizado en su momento.
    Yo estoy a favor de solventar los gastos de reparación si yo los daño/rompo, y los caseros que den verdadero mantenimiento por deterioro de uso normal/años.
    Me trató como si yo mentiera en negar que tiré algún objeto.
    Este tipo de situación me hacen sentir no querer seguir rentando por ella y esperar que se acabe el contrato, pero aún faltan 10 meses.

    • Ana on abril 6, 2016 at 3:48 pm

    Hola, deje el piso en el que estaba de alquiler el 30 de enero, y a dia de hoy la casera me exige pagar 90€ porque tiene que contratar a un servicio de limpieza, puede exigirme ese pago? También hay que destacar que tenia el contrato hasta mayo y la casera prácticamente me "echo" del piso en enero

  2. Es el propietario quien debe asumir ese pago pues su responsabilidad bien como usted deduce. El seguro no lo cubre pues es por irresponsabilidad al no dar los mantenimientos necesarios y las adaptaciones.

    • Juan on marzo 2, 2016 at 7:23 pm

    Buenas tardes,

    Durante unos 7 meses he tenido conectada mi lavadora a la toma indicada por la inmobiliaria de la vivienda que alquilo, y hace poco el enchufe se quemó.

    Al abrir la toma de la pared vi que estaban los cables quemados, y parte del plástico estaba soldado al cable de la lavadora. Pude ver también que no había "tierra", era un simple enchufe como para conectar una lámpara, por así decir, cable marrón+azul.

    Asimismo, la sección del cable de la toma era insuficiente (unos 0.75mm-1mm en vez de los 2.5mm-4mm que deberían ser para electrodomésticos como este), por lo que con el tiempo se fue quemando hasta que dijo "basta".

    Vinieron una serie de técnicos, enviados por la propiedad y la inmobiliaria, que indicaron que efectivamente la sección del cable era insuficiente, y verificaron que lo mismo ocurría para el lavavajillas y el horno.

    Dicho esto procedieron (al cabo de dos meses) a adecuar la instalación eléctrica, no obstante, indican que la lavadora se ha estropeado debido a una subida de tensión (falso, según los técnicos) y que entonces corresponde al inquilino la "reparación por mantenimiento".

    Yo entiendo que si un electrodoméstico se estropea por una instalación eléctrica inadecuada, debería ser el propietario de la vivienda quien se hiciera cargo, no?

    Se supone que "se entrega la vivienda en perfectas condiciones y el inquilino lo confirma", pero uno no puede ir abriendo paredes a ver qué tipo de cables corren por la casa, si se quieren conectar electrodomésticos habituales como estos…

    Gracias de antemano,

  3. Hola Rafa.
    usted puede vender su vivienda alquilada sin ningún tipo de problema.
    Solo debe acordar con el inquilino para una visita guiada de sus posibles compradores, tiene ese derecho siempre que se haga en presencia del inquilino o autorizado por este en su ausencia, cosa que debe constar por escrito.
    El contrato de alquiler no sufre por ellos, se cumple hasta que expire su plazo u otras causas previstas en la legislación civil correspondiente.
    El adquiriente de la compra-venta, es decir, el nuevo dueño o dueña, sea natural o jurídica la persona, está en la obligación de mantener el contrato con las condiciones pactadas hasta su vencimiento y luego entonces decidirá si continuar o dejar sin efecto un nuevo contrato.
    Saludos.

  4. muchas gracias por la información, quería hacerte otra pregunta si puede ser,yo le alquile a esta señora la vivienda por que quería comprarla,pero tenia un embargo judicial y asta que no lo solucionara no poda compra.yo al ver que el banco le daba el prestamos de cipote hacedi a alquilar-celo ,con la seguridad e que lo compraria ,ahora pasado u año y dos meses y despumes de preguntarle en barias ocasione si haba solucionado su problema , me dice que no la va a comprar ,cosa que bueno como no hicimos un contrato con odcion a compra no puedo obligarla , pero me da igual ,lo que yo quiero que me informara es si ya que ella no quiere comprar, yo puedo ponerla en venta , y ella se puede negar a que yo pase para enseñar la vivienda . mi situación en este momento es precaria me metí en un piso con odcion a compra ,esperando que esta señora me comprara la vivienda como ella me dijo , ahora estoy en par desde hace un año , mi mujer también y reconociblemente tenga que dejar este piso por no poder comprar, no se que puedo hacer , por cierto para mas calamidad el contrato que le hice fu de cinco años , renovables cada año .estoy a su espera gracias por todo

  5. Hola.
    Si el problema está dentro del inmueble, ejemplo, el conector del coaxial al tv o daño en el coaxial cercano al tv, entonces le corresponde al inquilino.
    Todo lo exterior debe ser tenido en cuenta para mantenimiento programado. No obstante si solo es algún problema de falso contacto o de contactos oxidados o despendimiento de conectores muy bien puede repararlo por la cuenta del inquilino.
    Si es la sustitución del sistema de antena, línea de transmisión incluída, eso es un asunto que debería ir por el dueño.
    Lo más sano es que lleguen a un acuerdo entre los dos para beneficio mutuo.
    saludos.

    • Unknown on enero 15, 2016 at 2:45 am

    hola ,tengo una vivienda alquilada , y mi inquilino ahora pasado un año y después de haberle puesto en su momento la antena bien , me dice ahora que no se ve y que es la tengo que substituir o areglar , mi pregunta es tengo que hacerlo yo después de un año y estar bien en su momento, gracias

  6. Gracias

  7. Hola.
    El asunto de revisar es puramente voluntario, nada de ilegalidad pues las normas no obligan a ello. Lo que no puede suceder es que se oculte la verdad de mala fe porque entonces se genera un vicio en el contrato y este deja de tener validez.
    Usted tiene el derecho a revisar todo el inmueble junto a sus muebles y accesorios y el dueño a soportar que usted lo haga y que se acuerde un tiempo prudencial de uso antes de cargar alguna obligación generada por la rotura de un equipo o daño al inmueble o muebles si se llega a ese acuerdo y se pone como cláusula.
    Si le alquilaron el inmueble y usted no exigió revisar el calentador y luego, al paso del tiempo, se entera que no trabaja o lo hace mal, perdió todo derecho a exigirle al dueño; a no ser que en el contrato se diga otra cosa.
    Saludos.

    • Anónimo on agosto 11, 2015 at 10:20 am

    Hola mi problema es que me alquilaron la casa con un calentador sin revisar desde el 2005 eso no es legal no?

  8. Hola.

    Es normal que un aire acondicionado gotee cuando está falta de mantenimiento que ensucia su drenaje posterior o no logra evaporarlo, eso depende del diseño. Necesita, primero, dar el mantenimiento programado que debería correr a cargo del dueño por necesitar esos electrodomésticos ese tipo de mantenimiento.

    Si ya realizó esa acción, todo lo demás corresponde a quien esté en el uso y disfrute del medio como se menciona en la LAU/94 con plena vigencia.

    De todas formas, según la nueva normativa de la UE, esos equipos hay que sustituirlos por otros más eficientes en el ahorro de energía.

    Saludos.

  9. Hola buenas tardes

    Soy propietaria de un piso en alquiler. Los inquilinos llevan desde junio de 2014 en la vivienda. Esta semana me han informado de que a raiz de la ola de calor han usado mas el aire acondicionado (es un aparato de frio y calor) y que ha empezado a gotear. Me comentan que han hablado con otros vecinos y la mayor parte de ellos han tenido el mismo problema de goteo en algun momento. ¿Quien debe asumir la reparacion? la marca de la maquina es mitsubishi y el año de construccion de la vivienda 2008.

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