El pago de la fianza en alquileres es una obligación que impone la ley

Es legal que el casero exija el pago de la fianza en alquileres de locales comerciales o para vivienda. El arrendador puede solicitar un pago correspondiente de hasta dos mensualidades como fianza. Es obligación del inquilino pagar la fianza que exige quien le alquila el inmueble como garantía. El arrendador no puede quedarse con la fianza, debe ser depositada en el banco.

La fianza que se paga al alquilar un piso, casa u otro local, comienza a ganar intereses luego de un mes de su depósito en el banco. El arrendador, cuando no existan deudas por parte del arrendatario, debe devolver la fianza más los intereses ganados. Estoy hablando del pago de la fianza en alquileres de España, comentando y explicando lo que dice al Ley de Arrendamientos Urbanos.

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El pago de la fianza en alquileres españoles es una obligación

La ley norma el pago de la fianza en alquileres para dar seguridad jurídica a esa institución pero el casero no se la puede embolsillar, El dinero en metálico depositado como fianza de alquiler debe ir al banco y allí gana intereses.

La fianza relacionada con el alquiler está regulada en el artículo 36 de la Ley de arrendamientos Urbanos (LAU/94). En él dice que la misma es obligatoria además de permitir que el casero pueda pedir el valor de hasta dos meses como fianza. Es decir, que si el alquiler cuesta 300 euros mensuales, usted deberá pagar hasta 600 de fianza. Claro que pueden ser 300 euros el pago de la fianza, pero la ley permite que se puedan exigir dos mensualidades.

Ya sea para un alquiler de local comercial o de vivienda, siempre se exigirá el pago de la fianza en arrendamientos, sean urbanos o rústicos, en el campo. Pero el valor de la fianza puede verse incrementado o disminuido luego de cinco años, nunca antes. Así el valor del alquiler puede cambiar de año en año pero la fianza no lo puede hacer hasta pasados cinco. No obstante, en el artículo 36, apartado 2 de la referida ley, se dice, y cito:

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización del pago de la fianza en alquileres puede ser pactada

De todas formas, la actualización de la fianza, cuando el alquiler pasa de cinco años pactados, se regirá por lo acordado en el contrato de alquiler, por el acuerdo entre las partes. Eso se aclara en el apartado 3 del propio artículo 36. Cuando no existe nada pactado sobre la actualización del pago de la fianza en alquileres, se toma como referencia lo acordado para el pago de la renta.

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Como la fianza depositada para alquiler debe ser devuelta en metálico al arrendatario una vez terminado el contrato se incluyen los intereses. Pues sí, ¿no lo sabía? si usted pagó una fianza de 2000 €s y su alquiler se extendió por 20 años, el saldo devengado por intereses es suyo. Bueno, aunque hayan sido solo dos meses la fianza gana interés desde que es depositada en el banco.

Para dar cumplimiento a las obligaciones del inquilino en alquiler, el arrendatario, se pueden acordar garantías adicionales al pago de la fianza en metálico. Cualquier cosa que se entienda pueda servir para pagar daños al inmueble o impago de alquiler en un momento dado. Que el que da su inmueble en alquiler lo hace para ganar dinero y debe tener seguridad que cobrará de una forma o de otra.

¿Quiénes no pagan la fianza en alquiler?

La ley exonera de pagar la fianza sobre alquiler cuando el arrendatario son algunas de las siguientes:

  • Administraciones Públicas,
  • la Administración General del Estado,
  • las Administraciones de las Comunidades Autónomas y
  • las entidades que integran la Administración Local.

Los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, tampoco pagan la fianza cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos. Pero si la renta no se paga mediante el presupuesto sino con sus propios recursos, entonces esto deben pagar la fianza en alquileres.

Algunos apuntes sobre la fianza como garante del cumplimiento de obligaciones

La fianza desempeña una función de garantía para el cumplimiento de un deber jurídico o de una obligación. Según el diccionario de la RAE fianza es aquella prenda que da el contratante en seguridad del buen cumplimiento de su obligación. Y eso es lo que hace el casero cuando exige el pago de la fianza, es este el caso de dos mensualidades, como garantía.

Al entregar o depositar una cantidad de dinero en metálico se está garantizando algo que el acreedor, el arrendador, quiere asegurar en caso de incumplimiento. La fianza se describe y se norma lo mismo en el Código Civil Español (CCE) que en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) para su uso específico acorde a esa disposición.

Por la fianza también se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste. Eso quiere decir que alguien puede asumir el pago de su fianza. Es la figura del fiador, el que se obliga de forma solidaria con el inquilino.

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10 comentarios

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  1. Hola Emilio.

    En derecho existe un principio llamado "la irretroactividad de la ley en el tiempo" y solo se aplica la ley nueva si es más beneficiosa.

    En este caso hace 30 años no se pactó fianza, por qué, no lo sé. En todos los contratos de alquiler debe existir la fianza por lo que se explica en el artículo sobre la función de esa institución.

    Todo parece indicar que el contrato cesa por desaparición de una de las partes que era la titular del bien, pero en ese caso debería pasar la propiedad a nombre del usufructuario por ser el usufructo una de las condiciones para la adquisición de la propiedad según Savigni.

    Pero bueno, hay de todo en la viña del señor y se defecan en cuantos principios existen y solo para ganar más dinero.

    Tengo que revisar la legislación a respecto, profundizar en las actualizaciones caóticas de los últimos convulsos tiempos españoles para dar una respuesta acertada.

    Créame que ya horrores se están viendo al decir de las sagradas escrituras.

    Si se realiza un nuevo contrato porque una de las partes no está presente, cosa que no entiendo porque la otra parte debería continuar con las mismas condiciones salvo cesión por incumplimiento o por vencimiento natural.

    Debería revisar bien las cláusulas para ver qué dice respecto al término del contrato, qué dice al respecto. Por ley, la propiedad debería pasar a ustedes por usucapión.

    Luego le comento más al respecto. Tengo que actualizar legislación, solo le digo en base a la teoría y el CC español.

    saludos y suerte.

  2. Hola celebramos un contrato privado de arrendamiento de instalaciones deportivas hace 30 años, un contrato al amparo del CC,pues la LAu lo excluye. No se pactó fianza, pero ahora la administarción nos reclama el depoisto dela fianza.
    Si no se pactó nada en el contrato y al regirse por el CC es necesario el deposito de esa fianza? Empresa propietaria de las instalaciones ha desaparecido sin que se sepa quienes son sus sucesores.
    Gracias por todo
    Un saludo
    Cesa

  3. La fianza deberá ser depositada en la misma provincia del inmueble.

    • Anónimo on septiembre 23, 2012 at 3:32 am

    Se puede depositar la fianza en una provincia distinta de donde se encuentra el inmueble.

    • AMYOS on abril 28, 2012 at 8:44 pm

    Hola Anónim@

    Usted puede vender la vivienda estando alquilada, el inquilino no tiene por qué afectarse por ello.

    Quien la compre es quien debería estar de acuerdo en continuar con el alquiler.

    De todas formas es muy aconsejable que en los contratos se describan todas las posibles variantes para evitar futuros mal entendidos.

    Hágale saber y déjelo expresamente escrito en el contrato, que tiene intención de vender la vivienda y todo lo que estime pertinente.

    De todas formas le digo que el hecho de estar alquilada no imposibilita su venta, el contrato sigue en pié si no se especificó lo contrario y quien deberá asumir el alquiler será el nuevo propietario y esperar al término de dicho contrato.

    Es elección entre usted y el inquilino realizar un contrato en el que este acepte sus condiciones.

    Si tiene dudas puede volver a preguntar.

    Tenga usted un saludo.

    • Anónimo on abril 28, 2012 at 8:30 pm

    Hola,

    Tengo intención de vender una vivienda , pero mientras se vende, quisiera mantenerla en alquiler.

    Al hacer un contrato de alquiler entre arrendador y arrendatario.. ¿se puede añadir una clausula estando de acuerdo ambas partes que si viene un comprador interesado, la vivienda se puede vender ?

    Mi intención sería darle al inquilino un plazo de 2 meses para que se busque otra vivienda y posteriormente, venderla.

    Gracias.
    Saludos.

    • AMYOS on septiembre 16, 2010 at 6:37 am

    Hola.
    Con relación al piso con cucarachas:

    Según parece indicar usted ya estuvo 2 meses con el contrato suspendido por casusa de obras de saneamiento de la vivienda, por lo que usted comenta.

    De ser así la Ley indica lo siguiente:

    Usted pudo desistir del arrendamiento al mes del arrendador no haber dado solución a su solicitud.
    Si los insectos, vectores de graves enfermedades, no son su responsabilidad, es decir, por la mala disposición de los desechos, entonces una vez inspeccionada por personal calificado y certificada la inhabitabilidad por la entidad competente, puede solicitar de pleno derecho sea rescindido el contrato.
    Si los insectos son habituales en el local y en el contrato nada se dijo entonces hay vicios ocultos que anulan el contrato.
    Para más información dirijase a mi correo electrónico: osvaldo.victores@gmail.com

    No se cobra nada.
    saludos y espero su comunicación.

    Puede ampliar sobre derechos y obligaciones en arrendamientos urbanos para España en:

    http://justiciatribunales.suite101.net/article.cfm/derechos-y-obligaciones-en-el-alquiler-de-viviendas-para-espana

    Causas de resolución de contratos de alquiler:

    http://justiciatribunales.suite101.net/article.cfm/suspension-resolucion-y-extincion-de-un-contrato-en-alquiler

    • Anónimo on septiembre 15, 2010 at 9:50 am

    Hola,llevo 4 meses de alquiler en un piso de los cuales solo he vivido los 2 primeros porque despues he tenido cucarachas por los cajones de la cocina,por entre los cubiertos y todo,yo quiero dejar el piso porque le he cogido asco y los caseros no me hacen ni caso,bueno han mandado 1 fumigador al mes y medio de avisar y no quieren ni ponerse a negociar una rescision amigable y como ya han puesto una solucion dicen que me van a reclamar daños y perjuicios…¿que puedo hacer?
    gracias.un saludo.

    • AMYOS on mayo 15, 2010 at 11:11 am

    Hola Sr@ Anónimo.

    El dueño actual tiene que mantener las condiciones del contrato original por el tiempo pactado con el anterior dueño. Ellos son los que tienen la obligación de ponerse en contacto con usted.

    Ahora,como ya cumplió cinco años de alquiler, no dice si usted está en el tiempo de prórroga o si pactó de inicio un tiempo superior a los 5 años, le repito que si esta en el tiempo de prórroga de un año durante tres años, entonces el dueño tiene el derecho a que una vez finalizado el año de prórroga dar por terminado el contrato.

    Es decir que usted, si no se pactó otra cosa, está cada año a merced de los dueños actuales que le sea dado por terminado el contrato de alquiler, al igual que usted puede hacerlo.

    A su pregunta de qué puede pasar, le respondo que no puede ni debe suceder nada dentro de los términos normados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Usted puede dormir tranquil@, que ya sean los dueños; el Banco, el Estado o el Papa, nada pueden contra el anterior pacto, si no se especificó otra cosa en alguna cláusula de esas raras que pululan por doquier.

    Estamos a vuestros servicios

    • Anónimo on mayo 15, 2010 at 10:57 am

    Hola.llevo 6 años en un piso de alquiler.
    Se podría dar el caso,que hayan cambiado de propietario y no me hayan comunicado de ser así que riesgo corro.
    También podría ser que hayan entregado el piso al banco y no me entero de nada.
    De ser así como llegaría a un cuerdo con el banco.

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