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Oct 11

SOBRE EL PAGO DE LA FIANZA EN ALQUILERES

La fianza desempeña una función de garantía para el cumplimiento de un deber jurídico o de una obligación.

Según el diccionario de la RAE fianza es aquella prenda que da el contratante en seguridad del buen cumplimiento de su obligación. Sabemos los estudiosos del derecho que PRENDA es otra institución con similares características
Visto asi por el derecho en su doctrina, esta cumple con  el objetivo de garantizar, de afianzar podríamos decir, la confianza del acreedor, en lo que al objeto del contrato de refiere.
Al entregar o depositar una cantidad de dinero en metálico se está garantizando algo que el acreedor quiere asegurar en caso de incumplimiento futuro por cualquier hecho.
La fianza se describe y se norma lo mismo en el Código Civil Español (CCE) que en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) para su uso específico acorde a esa disposición.
La fianza según Código Civil Español
Artículo 1822. Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.

Si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal se observará lo dispuesto en la sección cuarta, capítulo III, título primero de este libro.

Artículo 1823. La fianza puede ser convencional, legal o judicial, gratuita o a título oneroso. Puede también constituirse, no sólo a favor del deudor principal, sino al del otro fiador, consintiéndolo, ignorándolo y aun contradiciéndolo éste.


Artículo 1824. La fianza no puede existir sin una obligación válida. Puede, no obstante, recaer sobre una obligación cuya nulidad pueda ser reclamada a virtud de una excepción puramente personal del obligado, como la de la menor edad.

Exceptúase de la disposición del párrafo anterior el caso de préstamo hecho al hijo de familia.

Artículo 1825. Puede también prestarse fianza en garantía de deudas futuras, cuyo importe no sea aún conocido; pero no se podrá reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea líquida.

Artículo 1826. El fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones.

Si se hubiera obligado a más, se reducirá su obligación a los límites de la del deudor.

Artículo 1827. La fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella.

Si fuere simple o indefinida, comprenderá no sólo la obligación principal, sino todos sus accesorios, incluso los gastos del juicio, entendiéndose respecto de éstos, que no responderá sino de los que se hayan devengado después que haya sido requerido el fiador para el pago.

Artículo 1828. El obligado a dar fiador debe presentar persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación que garantiza. El fiador se entenderá sometido a la jurisdicción del Juez del lugar donde esta obligación deba cumplirse.

Artículo 1829. Si el fiador viniere al estado de insolvencia, puede el acreedor pedir otro que reúna las cualidades exigidas en el artículo anterior. Exceptúase el caso de haber exigido y pactado el acreedor que se le diera por fiador una persona determinada.
LOS EFECTOS DE LA FIANZA ENTRE EL FIADOR Y EL ACREEDOR.
Artículo 1830. El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor.

Artículo 1831. La excusión no tiene lugar:

1. Cuando el fiador haya renunciado expresamente a ella.

2. Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor.

3. En el caso de quiebra o concurso del deudor.

4. Cuando éste no pueda ser demandado judicialmente dentro del Reino.

Artículo 1832. Para que el fiador pueda aprovecharse del beneficio de la excusión, debe oponerlo al acreedor luego que éste le requiera para el pago, y señalarle bienes del deudor realizables dentro del territorio español, que sean suficientes para cubrir el importe de la deuda.

Artículo 1833. Cumplidas por el fiador todas las condiciones del artículo anterior, el acreedor negligente en la excusión de los bienes señalados es responsable hasta donde ellos alcancen, de la insolvencia del deudor que por aquel descuido resulte.

Artículo 1834. El acreedor podrá citar al fiador cuando demande al deudor principal, pero quedará siempre a salvo el beneficio de excusión, aunque se dé sentencia contra los dos.

Artículo 1835. La transacción hecha por el fiador con el acreedor no surte efecto para con el deudor principal. La hecha por éste tampoco surte efecto para con el fiador, contra su voluntad.

Artículo 1836. El fiador de un fiador goza del beneficio de excusión, tanto respecto del fiador como del deudor principal.

Artículo 1837. Siendo varios los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, la obligación a responder de ella se divide entre todos. El acreedor no puede reclamar a cada fiador sino la parte que le corresponde satisfacer, a menos que se haya estipulado expresamente la solidaridad. El beneficio de división contra los cofiadores cesa en los mismos casos y por las mismas causas que el de excusión contra el deudor principal.
La Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU de 1994) nos dice:
(Preámbulo)
4. La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.
Artículo 36. Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU de 1994)
Fianza.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por elarrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos. (añadido por ley 13/1996).
Como se puede apreciar este dinero depositado es en calidad de garantía, por ningún motivo ajeno puede el acreedor usar esta, retenerla o negarse a entregar sin las pruebas suficientes para su retención por incumplimiento de una obligación incluido aquí la obligación civil de resarcimiento de daños.
Debe existir siempre un documento probatorio de la entrega de este depósito, de la Fianza en metálico. Lo ideal y más indicado es realizar todos estos documentos contractuales en precencia de un Notario para dar fuerza probatoria y legal en el tiempo del acto jurídico realizado. En su defecto recomiendo la presencia de al menos un testigo confiable que dé FE del documento probatorio de entrega de dinero.
Se sabe que es algo engorroso y que muchas veces estamos urgidos de un techo pero es este el momento en que tratan de aprovecharse aquellos que van contracorriente y omiten las normas para apoderarse de algo que no les pertenece.
En la Ley de Enjuiciamiento Civil encontraremos el procedimiento para la demanda por incumplimiento de obligaciones contractuales.

10 comentarios

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  1. Osvaldo Victores

    Hola Emilio.

    En derecho existe un principio llamado "la irretroactividad de la ley en el tiempo" y solo se aplica la ley nueva si es más beneficiosa.

    En este caso hace 30 años no se pactó fianza, por qué, no lo sé. En todos los contratos de alquiler debe existir la fianza por lo que se explica en el artículo sobre la función de esa institución.

    Todo parece indicar que el contrato cesa por desaparición de una de las partes que era la titular del bien, pero en ese caso debería pasar la propiedad a nombre del usufructuario por ser el usufructo una de las condiciones para la adquisición de la propiedad según Savigni.

    Pero bueno, hay de todo en la viña del señor y se defecan en cuantos principios existen y solo para ganar más dinero.

    Tengo que revisar la legislación a respecto, profundizar en las actualizaciones caóticas de los últimos convulsos tiempos españoles para dar una respuesta acertada.

    Créame que ya horrores se están viendo al decir de las sagradas escrituras.

    Si se realiza un nuevo contrato porque una de las partes no está presente, cosa que no entiendo porque la otra parte debería continuar con las mismas condiciones salvo cesión por incumplimiento o por vencimiento natural.

    Debería revisar bien las cláusulas para ver qué dice respecto al término del contrato, qué dice al respecto. Por ley, la propiedad debería pasar a ustedes por usucapión.

    Luego le comento más al respecto. Tengo que actualizar legislación, solo le digo en base a la teoría y el CC español.

    saludos y suerte.

  2. emilio colmenero

    Hola celebramos un contrato privado de arrendamiento de instalaciones deportivas hace 30 años, un contrato al amparo del CC,pues la LAu lo excluye. No se pactó fianza, pero ahora la administarción nos reclama el depoisto dela fianza.
    Si no se pactó nada en el contrato y al regirse por el CC es necesario el deposito de esa fianza? Empresa propietaria de las instalaciones ha desaparecido sin que se sepa quienes son sus sucesores.
    Gracias por todo
    Un saludo
    Cesa

  3. Osvaldo Victores

    La fianza deberá ser depositada en la misma provincia del inmueble.

  4. Anónimo

    Se puede depositar la fianza en una provincia distinta de donde se encuentra el inmueble.

  5. AMYOS

    Hola Anónim@

    Usted puede vender la vivienda estando alquilada, el inquilino no tiene por qué afectarse por ello.

    Quien la compre es quien debería estar de acuerdo en continuar con el alquiler.

    De todas formas es muy aconsejable que en los contratos se describan todas las posibles variantes para evitar futuros mal entendidos.

    Hágale saber y déjelo expresamente escrito en el contrato, que tiene intención de vender la vivienda y todo lo que estime pertinente.

    De todas formas le digo que el hecho de estar alquilada no imposibilita su venta, el contrato sigue en pié si no se especificó lo contrario y quien deberá asumir el alquiler será el nuevo propietario y esperar al término de dicho contrato.

    Es elección entre usted y el inquilino realizar un contrato en el que este acepte sus condiciones.

    Si tiene dudas puede volver a preguntar.

    Tenga usted un saludo.

  6. Anónimo

    Hola,

    Tengo intención de vender una vivienda , pero mientras se vende, quisiera mantenerla en alquiler.

    Al hacer un contrato de alquiler entre arrendador y arrendatario.. ¿se puede añadir una clausula estando de acuerdo ambas partes que si viene un comprador interesado, la vivienda se puede vender ?

    Mi intención sería darle al inquilino un plazo de 2 meses para que se busque otra vivienda y posteriormente, venderla.

    Gracias.
    Saludos.

  7. AMYOS

    Hola.
    Con relación al piso con cucarachas:

    Según parece indicar usted ya estuvo 2 meses con el contrato suspendido por casusa de obras de saneamiento de la vivienda, por lo que usted comenta.

    De ser así la Ley indica lo siguiente:

    Usted pudo desistir del arrendamiento al mes del arrendador no haber dado solución a su solicitud.
    Si los insectos, vectores de graves enfermedades, no son su responsabilidad, es decir, por la mala disposición de los desechos, entonces una vez inspeccionada por personal calificado y certificada la inhabitabilidad por la entidad competente, puede solicitar de pleno derecho sea rescindido el contrato.
    Si los insectos son habituales en el local y en el contrato nada se dijo entonces hay vicios ocultos que anulan el contrato.
    Para más información dirijase a mi correo electrónico: osvaldo.victores@gmail.com

    No se cobra nada.
    saludos y espero su comunicación.

    Puede ampliar sobre derechos y obligaciones en arrendamientos urbanos para España en:

    http://justiciatribunales.suite101.net/article.cfm/derechos-y-obligaciones-en-el-alquiler-de-viviendas-para-espana

    Causas de resolución de contratos de alquiler:

    http://justiciatribunales.suite101.net/article.cfm/suspension-resolucion-y-extincion-de-un-contrato-en-alquiler

  8. Anónimo

    Hola,llevo 4 meses de alquiler en un piso de los cuales solo he vivido los 2 primeros porque despues he tenido cucarachas por los cajones de la cocina,por entre los cubiertos y todo,yo quiero dejar el piso porque le he cogido asco y los caseros no me hacen ni caso,bueno han mandado 1 fumigador al mes y medio de avisar y no quieren ni ponerse a negociar una rescision amigable y como ya han puesto una solucion dicen que me van a reclamar daños y perjuicios…¿que puedo hacer?
    gracias.un saludo.

  9. AMYOS

    Hola Sr@ Anónimo.

    El dueño actual tiene que mantener las condiciones del contrato original por el tiempo pactado con el anterior dueño. Ellos son los que tienen la obligación de ponerse en contacto con usted.

    Ahora,como ya cumplió cinco años de alquiler, no dice si usted está en el tiempo de prórroga o si pactó de inicio un tiempo superior a los 5 años, le repito que si esta en el tiempo de prórroga de un año durante tres años, entonces el dueño tiene el derecho a que una vez finalizado el año de prórroga dar por terminado el contrato.

    Es decir que usted, si no se pactó otra cosa, está cada año a merced de los dueños actuales que le sea dado por terminado el contrato de alquiler, al igual que usted puede hacerlo.

    A su pregunta de qué puede pasar, le respondo que no puede ni debe suceder nada dentro de los términos normados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Usted puede dormir tranquil@, que ya sean los dueños; el Banco, el Estado o el Papa, nada pueden contra el anterior pacto, si no se especificó otra cosa en alguna cláusula de esas raras que pululan por doquier.

    Estamos a vuestros servicios

  10. Anónimo

    Hola.llevo 6 años en un piso de alquiler.
    Se podría dar el caso,que hayan cambiado de propietario y no me hayan comunicado de ser así que riesgo corro.
    También podría ser que hayan entregado el piso al banco y no me entero de nada.
    De ser así como llegaría a un cuerdo con el banco.

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